物業(yè)設施設備管理規(guī)程制度
目的
通過對設施設備的管理,使所有機電設備在使用過程中處于完好狀態(tài),滿足服務的要求
工作范圍
1. 供配電系統(tǒng)設備:高、低壓配電柜、變壓器、發(fā)電機組、電氣“三箱”(動力配電箱/柜,照明配電箱/柜,控制箱/柜)。
2. 給排水系統(tǒng)設備:各類給排水水泵、加壓氣罐及其附屬設施、各類閥門。
3. 消防系統(tǒng)設備:電消防設備、水消防設備(消火栓及噴淋系統(tǒng))、co2氣體滅火設備、防排煙設備、防火卷簾、疏散指示。
4. 電梯設備:各類電梯及其附屬設備。
5. 弱電系統(tǒng)設備:電視、電話系統(tǒng)設備、無線電對講系統(tǒng)設備、智能化系統(tǒng)設備(樓宇對講、閉路監(jiān)視、防盜報警、門禁、停車場設備等)。
6. 通風系統(tǒng)設備:通風設備及其附屬設備。
工作項目
1. 設備的接管驗收按照《物業(yè)接管驗收管理規(guī)程》執(zhí)行。
2. 設備的標識
① 所有的設備房須標識其名稱及責任人姓名(或代碼)。
② 所有設備按套或單機懸掛《設備卡》,標識該設備的技術參數(shù)及標識其設備編號等。
③ 對故障設備須懸掛“待維修”或“維修中”告示牌。
3. 設備檔案管理
① 管理處負責建立設備的技術資料檔案及圖紙檔案,負責建立《設施設備臺賬》。
② 工程維修中心負責指導、監(jiān)督各管理處設備檔案的管理工作,并對重要的設備資料做備份。
4. 設備的運行
① 設備按不同系統(tǒng)劃分責任區(qū)域,責任區(qū)域內確定責任人。
② 維修主管負責監(jiān)督相關責任人做好設備的運行管理。
③ 值班室/巡邏值班員負責將監(jiān)控/檢查到的異常情況,及時通知設備責任人或主管處理,并做好記錄。
④ 工程維修中心對各管理處機電設備的運行情況進行督查。
5. 設備的維修
① 設備維修須填發(fā)九千記錄表格,重要設備或影響范圍較大的維修項目,須辦理《工作聯(lián)系單》。
②在運行監(jiān)控或維修保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)的可以在短時間內排除的一般故障,維修期限應不超過8小時,若超過8小時,應及時向維修主管報告,請求主管及有關專業(yè)人員提供技術支援,限期解決。
③設備發(fā)生重大故障或操作人員因違反操作規(guī)程引發(fā)設備責任事故,維修主管應立即組織機電人員采取應急措施進行搶修,并及時向管理處負責人和公司領導報告,防止故障或事故擴大。
④ 夜間發(fā)生,不影響業(yè)主(住戶)生活、工作和產生嚴重后果的機電設備故障,可以在次日進行維修。
⑤需要委外維修的設備,費用在500元以內,維修主管填寫《有償/委托聯(lián)系單》,報管理處主任審批后執(zhí)行;費用在500元以上,需報請公司領導批準后執(zhí)行。
工作項目
5.設備維修
⑥對在保修期內的設備故障,首先通知設備供應商或保修單位,按照原設備訂貨安裝合同或三方簽訂的《________保修期協(xié)議書》上的相關條款執(zhí)行。
⑦因設備維修或保養(yǎng)須中斷系統(tǒng)或設備正常工作的,須提前申報管理處主任審批,并提前24小時通知業(yè)主(住戶);因突發(fā)事件使系統(tǒng)或設備不能正常工作的,應在1小時內聯(lián)系有關部門處理,并向業(yè)主(住戶)做好解釋工作。
6. 設備的保養(yǎng)
①每年12月份,各管理處維修主管對大的維修保養(yǎng)項目,編制下年度《設施設備年度保養(yǎng)計劃》;公司工程維修中心根據(jù)各管理處的設備狀況,負責編制下年度《設施設備大中修(改造)計劃表》。
② 水電技工按照各設施設備的檢查保養(yǎng)內容、周期及年度保養(yǎng)計劃,對各設備進行維護和保養(yǎng),填寫相關檢查保養(yǎng)記錄表。
③ 分包給專業(yè)公司進行維護保養(yǎng)的設備,按照簽訂的有關維護保養(yǎng)合同執(zhí)行。
④ 水電技工負責各自責任區(qū)內的設備房及其設備外表面的清潔保養(yǎng),保持環(huán)境清潔,無積塵、無積水、無油漬等
。
⑤公司工程維修中心按照機電設備大、中修(改造)計劃,組織相關管理處及人員進行設備的大、中修保養(yǎng)及更新改造,并填寫相關記錄表格,同時需將主要零部件更換及大中修(改造)情況記錄在《設施設備臺賬》中。
7. 庫存設備的管理
①閑置設備和暫停使用設備,由所屬部門負責管理,并做好記錄。存放地點必須相對集中,保持干燥、通風,并加蓋防塵罩,貼上標簽。
② 庫存設備重新啟用前,須經水電技工進行保養(yǎng)后,方可投入使用。
8. 設備的報廢
① 設備有下列情況之一者,應考慮報廢:
a) 已超過規(guī)定使用年限,設備性能達不到規(guī)定要求且不能修復;
b) 因意外災害或事故使設備損壞嚴重而無法修復使用;
c) 嚴重影響安全,繼續(xù)使用將會引發(fā)事故且不能修復改造;
d) 維修費用超過原資產凈值。
②設備報廢由管理處維修主管組織相關人員進行鑒定、確認,填寫《報廢單》交管理處負責人審核后,上報公司領導批準。產權屬業(yè)主的設備須報請業(yè)主委員會討論批準。
